Probleemschets
“De binnenstad loopt leeg”, “vlucht uit de binnenstad”, … Dit zijn berichten die het retailnieuws domineren. Opkomende leegstand in kernwinkelgebieden heeft een grote impact op de aantrekkingskracht van een stad en zorgt op termijn voor toenemende verloedering. In het nieuws vernemen we tevens dat e-commerce blijft groeien en dat ook de perifere winkellocaties aan populariteit blijven winnen. De vraag dringt zich op of er een aantoonbaar verband bestaat tussen leegstand en de evoluerende e-commerce en “out-of-town” retailontwikkeling.
Centrale onderzoeksvraag
Voorliggend onderzoeksproject stelt volgende onderzoeksvraag centraal: "Op welke manier heeft e-commerce een invloed op perifere retailontwikkeling en leegstand in kernwinkelgebied en hoe kan een stadsbestuur het leegstandsbeleid hierop afstemmen?”
Aanpak en Methodologie
Het onderzoeksproject volgt grosso modo onderstaande gefaseerde aanpak:
- In een eerste fase van het onderzoek wordt er gefocust op het verwerken van bestaande literatuur teneinde te verduidelijken hoe e-commerce en ontwikkelingen van retaillocaties in de periferie de afgelopen jaren zijn gegroeid en in hoeverre zij elkaar beïnvloeden. De verkregen informatie zal op een tijdslijn worden uitgezet.
- Een tweede fase bestaat uit uitgebreid cijferonderzoek in specifieke kernwinkelgebieden. Er wordt ingezoomd op (middel)grote steden waar stadsvlucht van retailers gekend is en de leegstand in het kernwinkelgebied de afgelopen jaren zichtbaar is gegroeid zoals Lier, Mechelen en Brugge. Voor deze data-analyse ligt de focus op de mogelijke invloed van e-commerce op leegstand en aantal passanten in de hoofdwinkelstraten van de onderzoeksgebieden. De gegevens, met name leegstandsrapporten en passantentellingen, zullen worden aangeleverd door Locatus en per stad met elkaar worden vergeleken. De data worden aangevuld met informatie uit eigen archief en waarnemingen op locatie teneinde het vergelijkend onderzoek te vervolledigen.
- In een derde fase zal er, in mei 2022, in het kader van dit onderzoek een Retaildag worden georganiseerd op AP Hogeschool waarop zowel investeerders als ontwikkelaars, verhuurders, bestuursorganen, retailers als alle studenten van de bacheloropleiding Vastgoed worden uitgenodigd om te participeren en zich te verdiepen in dit thema. De geanalyseerde en vergeleken data zal, uitgaande van een concrete vragenlijst, tijdens focusgroepgesprekken worden voorgelegd aan de beleidsorganen van de onderzochte steden Lier, Mechelen en Brugge. Op die manier kan er achterhaald worden hoe de desbetreffende stadsbesturen met de evolutie in e-commerce omgaan en hoe zij beleidstechnisch omspringen met uitbreiding van hun perifeer stadsgebied in het kader van groeiende leegstand in hun kernwinkelgebied. De bevindingen van de focusgroepgesprekken zullen na de Retaildag worden gebundeld en verspreid onder de aanwezigen. De bundel kan o.a. dienen als inspiratie voor bestuursorganen in de mogelijke aanpak van leegstand in bepaalde kerngebieden.